Сегодня все говорят, что квартиры дешевеют, и для падения стоимости есть множество причин. Действительно, отсутствие ипотеки, профессиональной повседневной оценки «метров», завышенные цены на недвижимость, «замороженный» спрос – все это привело практически к полной остановке рынка недвижимости (покупка квартир, продажа квартир). Чем не основания для снижения стоимости?

Аналитический отдел агентства недвижимости Простодом решил разобраться, действительно ли квартиры дешевеют?

Вернемся к истории.

• 2003-2004 годы — период относительно медленного роста цен на недвижимость. Ипотека практически отсутствует. Недвижимость тогда не имела такой стратегической ценности, как сейчас. Некоторые предпочитали автомобиль квартире по такой же цене.

• В 2004-2007 годах банки активно продвигали свои ипотечные продукты. Даже появилась профессия — ипотечный брокер! Также в этот период государственные деятели неосторожно заявляли в прямой эфир о необходимости облагать налогом доходы, вырученные физическим лицом от продажи недвижимости. Эти факторы привели к ускорению цен на недвижимость. Граждане занимались бизнесом — сегодня купить квартиру в Киеве, пусть даже в кредит, через год продать квартиру в 1,5–2 раза дороже.

• В 2008 году цены на недвижимость практически не росли. Покупательная способность киевлян исчерпалась. Все меньше людей были готовы брать в кредит 150-200 тыс. дол. на 25-30 лет и практически всю жизнь быть должниками банков. Киевские квартир были дороже, чем в западных странах при том, что качество последних выше. И всемирный финансовый кризис сказал свое слово — западные инвесторы начали выводить свои капиталы из развивающихся стран, таких как Украина, для погашения своих обязательств. Это привело к замораживанию ипотеки.

И теперь самое главное: цена доллара по отношению к гривне (берем курс НБУ) за последние пол года увеличилась в 1,6 раза!

Теперь проанализируем, действительно ли дешевеют киевские «метры»?

Большинство аналитиков рапортуют о падении цен на киевские квартиры. Так, действительно на Рис. 1 изображена динамика средней цены одного «метра» киевской квартиры.

Из графика видно, что максимальная цена была в июле — августе 2008 года и составляла 3400 дол. за один м.кв. и за пол года снизилась до 2750 дол. за один м.кв. При этом не учтены изменение курса доллара и инфляция.

На Рис. 2 изображено изменение цены киевского «метра» по отношению к пиковой цене (3400 дол. за м.кв.) с учетом изменения курса доллара и инфляции (кривая синего цвета — индекс эффективной цены).

Так, из графика видно, что эффективная цена «метра» (с учетом изменения курса доллара и инфляции) с июля 2008 года по февраль 2009 года повысилась на 25%. При этом, цена «метра» в долларах понизилась 20% (кривая красного цвета).

Следует отметить, сегодня рынок недвижимости становится рынком покупателя. И покупатели, и продавцы начинают привыкать к тенденции снижения цен на квартиры. Несмотря на то, что эффективная цена «метра» повысилась, в ближайшие месяцы мы будем наблюдать лавинообразное снижение цен на квартиры. Поэтому, если потенциальный покупатель заинтересовался квартирой, то продавец допустит ошибку, взвинчивая при этом цену.